Hoeveel belasting moet je betalen over airbnb in Nederland?
Belasting en Airbnb
Verhuren via Airbnb? Het neemt een enorme vlucht en zorgt in Amsterdam zelfs voor stijgende woningprijzen. Maar goed, je bent hier omdat je wilt weten hoe het zit met belasting en Airbnb. Want wat vindt de belastingdienst van die extra inkomsten? Moet je dat nou wel opgeven of niet? Eerst leggen we de mogelijkheden voor verhuur uit, verderop in dit artikel lees je alles over de belasting die je moet betalen.
Dit is er namelijk een die de laatste tijd veel aan ons gesteld wordt. Het antwoord op deze vraag is: ja. Je moet belasting betalen als je verhuurt via sites als Airbnb of Wimdu.
Geloof ons, als je wilt verhuren via Airbnb of Wimdu, dan komt daar best veel bij kijken en daarom leggen we het graag aan je uit.
Hoeveel dagen mag je verhuren via Airbnb?
Dit is eigenlijk het kortste antwoord van dit artikel. Het aantal dagen dat je jouw woning mag verhuren via Airbnb is 60 dagen per jaar. Dat is dus ongeveer twee maanden. Deze vraag geeft wel weer de inleiding voor de volgende. Want als je Airbnb technisch gezien gebruikt voor short stay, moet je uitkijken.
Wanneer mag je je huis verhuren via Airbnb?
Het lijkt altijd alsof iedereen zomaar zijn huis kan verhuren via Airbnb of Wimdu. Maar dat is zeker niet het geval. Jouw verhuurder of de VvE kan er bijvoorbeeld tegen zijn als het gaat om short stay of vakantieverhuur. Maar ook als je niet zelf in de woning woont mag Airbnb-en niet.
We leggen het uit waarom aan de hand van twee soorten verhuur: short stay verhuur en vakantieverhuur.
Wat is short stay verhuur?
Bij short stay verhuur is, in de gemeente Amsterdam althans, een vergunning nodig. Je kan kiezen voor short stay verhuur als je zelf niet in de woning woont, maar dan mag je het enkel verhuren voor periodes van minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden.
Dit kan dus bijvoorbeeld een optie zijn als je wilt verhuren aan expats. Woon je zelf niet in de woning, maar wil je verhuren voor een periode van maximaal 6 maanden, dan is short stay een mogelijkheid. Woon je zelf wel in de woning, dan is short stay geen optie, maar Airbnb weer wel. Een short stay woning op Airbnb plaatsen is dus geen probleem.
Is het commerciële verhuur?
Dat is afhankelijk van meerdere factoren. Komt de verhuur feitelijk neer op commerciële verhuur? Hoe vaak verhuur je jouw huis of appartement en aan hoeveel personen verhuur je dan?
Goed, de uitleg. Je mag een woning verhuren via Airbnb als je de hoofdbewoner bent volgens de Basisregistratie Personen. Ben je geen hoofdbewoner en heb je een huis enkel voor de verhuur aan bijvoorbeeld expats voor periodes van enkele maanden, dan is Airbnb voor jou dus niet de partij om te verhuren.
Als je een huurwoning hebt is het meestal niet toegestaan om deze via Airbnb te verhuren. Dit bleek wel toen in 2015 iemand zijn huurwoning werd uitgezet. Onderverhuur wordt namelijk verboden in de meeste huurovereenkomsten tenzij de verhuurder hier schriftelijk toestemming voor heeft gegeven. Mocht je geen toestemming hebben voor onderverhuur via Airbnb, dan pleeg je wanprestatie tegenover de verhuurder en is er een kans aanwezig dat jouw verhuurder de gemaakte winst op je gaat verhalen.
Hiervoor hoeft de verhuurder niet aan te tonen dat hij inkomsten is misgelopen. De rechter neemt genoegen met schade die wordt vastgesteld op de door jou behaalde winst door deze wanprestatie.
Bespreek dus altijd met je verhuurder of hij open staat voor Airbnb.
Tot slot moet je er op letten dat je jouw woning verhuurt aan niet meer dan vier personen.
Airbnb en Belastingdienst
Als je verhuurt via websites als Airbnb of Wimdu gaat het dus om verhuur van je eigen woning en moet je belasting betalen. Verhuur je voor langere tijd een woonruimte, dan valt dit onder reguliere verhuur en betaal je 1,2% belasting.
Als je verhuurt via Airbnb of Wimdu dan moet je ook toeristenbelasting betalen. De hoogte hiervan verschilt per plaats.
Maar er is meer. Want wat geldt voor de verhuur van een tweede woning of een woning waarvan je niet de hoofdbewoner bent?
Verhuur tweede woning
Jouw tweede woning valt in box 3 van de belastingdienst. Je betaalt dus vermogensbelasting over het fictieve rendement. Het wordt pas gevaarlijk als je een tweede woning gaat verhuren, want dan ben je actief bezig met verhuur van de woning. Je zorgt dat het wordt aangeboden op de websites, je maakt het schoon en regelt de sleuteloverdracht. In de ogen van de belastingdienst ruim voldoende om het aan te merken als inkomsten uit werk en woning, oftewel box 1. Waardoor je ineens tussen de 36,5 en 52 procent belasting gaat betalen.
Overigens lijkt het hierbij mogelijk om box 1 te ontwijken als je zo min mogelijk zelf doet aan de verhuur en schoonmaak bijvoorbeeld uitbesteed aan een professionele partij.
Onderzoek belastingdienst
Ondanks dat de belastingdienst Airbnb niet kan dwingen om gegevens af te dragen over verhuurders, is de belastingdienst wel een onderzoek gestart naar hoeveel belasting zij mislopen.
Je moet globaal gezegd 70% van jouw huurinkomsten opgeven aan de belastingdienst. Dit is meer dan je waarschijnlijk dacht. En is verhuren nog wel zo lucratief als je belasting moet betalen over verhuur van jouw woning? Uiteraard, als je goed oplet met jouw belastingaangifte.
Belastingaangifte
Met verhuur via Airbnb of Wimdu ben je actief bezig met het verhogen van inkomsten uit jouw woning. In dat geval komt box 1 van de Wet Inkomstenbelasting om de hoek kijken. Dit zijn inkomsten uit werk en woning. De te betalen belasting over de verhuur kan dan in een keer oplopen tot wel 52%, afhankelijk van jouw andere inkomsten.
Veel “Airbnb-ers” geven de huuropbrengsten niet op aan de belastingdienst. En hoewel het lijkt alsof de belastingdienst ook dit jaar nog niet actief bezig is met het opsporen van niet aangegeven inkomsten door verhuur via Airbnb en Wimdu, is het niet verstandig om het risico te lopen. De belastingdienst kan namelijk boetes opleggen als je dergelijke inkomsten niet aangeeft. De eerste zaken hieromtrent hebben we inmiddels al binnengekregen.
Airbnb en Verzekering
Airbnb werkt samen met verzekeraar Lloyd’s of London, maar vergoedt door jou geleden schade lang niet altijd. Het is dan ook geen verzekering, maar een soort garantie. Airbnb raadt aan om zelf te onderzoeken of jouw verzekering schade door verhuur via dergelijke websites dekt als bijvoorbeeld jouw complete inboedel wordt beschadigd of gestolen.
De meeste huurders zullen netjes omgaan met de spullen. Maar gebruikersschade heb je al snel. Er kan een kraan losraken, een bank kan slijten, een raam kan sneuvelen of er kunnen vlekken op het tapijt komen. Misschien zijn de reparatiekosten niet altijd hoog, maar slijtagekosten worden niet vergoed door Airbnb of haar Verhuurders Garantie. Wel kan je als verhuurder een waarborgsom vragen aan huurders. Dit moet je overigens wel speciaal aangegeven. Ook wordt diefstal van contant geld of schade aan of diefstal van kostbaarheden als kunst en juwelen niet vergoed. Je moet zelf onderzoeken of jouw bestaande verzekering dit soort gevallen dekt of dat je een aparte verzekering moet afsluiten als je jouw woning verhuurt via Airbnb of Wimdu.
De Verhuurders Garantie dekt wel bijzondere schadegevallen aan jouw eigendom. Dit tot een maximum van € 700.000,- euro. Vaak zal dit afdoende zijn, maar het is aan te raden om een en ander goed uit te zoeken.
Mocht je te maken krijgen met een belastingaanslag, schade of diefstal na verhuur via Airbnb, Wimdu of vergelijkbare aanbieders, dan kan je juridisch advies inwinnen en de fiscalist, advocaat of jurist zoeken die je kan adviseren en bijstaan. Zij kunnen je met actuele kennis helpen.
disclaimer
Wij hebben dit artikel zo nauwkeurig mogelijk opgesteld, maar de kijk van de overheid, belastingdienst, richtlijnen en regelgeving tegenover bedrijven als Airbnb en Wimdu verandert continu. Daarom kunnen wij niet worden aangesproken op onjuistheid of onvolledigheid van het artikel.