Huurrecht bedrijfsruimte
Huurrecht bedrijfsruimte
In dit artikel gaan we in op huurrecht en bedrijfsruimtes. Dit doen we omdat er vaak onduidelijkheid is bij huur van bedrijfsruimte. Zowel voor de verhuurder als de huurder.
Er zijn dan ook regelmatig conflicten.
Deze conflicten lossen onze juristen en advocaten graag voor u op, maar onze advocaten en juristen vermijden ze ook graag voor u door het opstellen van de juiste huurcontracten.
Voorkomen is ook hier beter dan genezen. Hoe dan ook, lees hier alles over huurrecht bedrijfsruimte.
Dan kunt u rustig bekijken of u een van onze advocaten of juristen wilt inschakelen om overeenkomsten op te stellen, te laten controleren of voor advies bij een huurgeschil.
In dit artikel over huurrecht bedrijfsruimtes behandelen we daarom:
- Wat is huur en huurrecht?
- Wetsartikelen huurrecht bedrijfsruimte
- Wat valt onder bedrijfsruimte?
- Huurcontract bedrijfsruimte
- Opzeggen bedrijfsruimte
- Dringend eigen gebruik bedrijfsruimte
- Huurrecht bedrijfsruimte advocaten
Wat is huur en huurrecht?
Het huurrecht is vastgelegd in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 201 en 202 van dit boek geven de algemene bepalingen over huur. De definitie die wordt gegeven van huur is volgens de wet letterlijk:
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Hieruit maken we op dat van huur kan worden gesproken als een verhuurder een zaak of gedeelte van een zaak verstrekt aan een huurder en de huurder zich hierbij verplicht tot een tegenprestatie.
Wetsartikelen huurrecht bedrijfsruimte
De wet kent vier soorten huurregimes. Twee hiervan gaan over bedrijfsruimtes. Namelijk:
- Huur van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)
- Huur van overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW)
Wat valt onder bedrijfsruimte?
Een bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen een artikel 290-ruimte en een artikel 230a-ruimte. Hieronder leggen we de verschillen uit.
Bedrijfsruimte artikel 290-ruimte
Artikel 290 van boek 7 BW geeft antwoord op de vraag wat valt onder bedrijfsruimte. Om een ruimte een bedrijfsruimte te laten zijn, moet het:
- een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
- een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
- een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
Let op! Hoort er een afhankelijke bij, dan behoort dit tot volgens de wet tot de bedrijfsruimte.
Overige bedrijfsruimte artikel 230a
Een bedrijfsruimte die valt onder artikel 230a van boek 7 BW wordt overige bedrijfsruimte genoemd.
Artikel 230a geeft aan wanneer sprake is van een 230a-ruimte. Dit is het geval als:
- huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan
- die zaak of dat gedeelte geen woonruimte is in de zin van titel 4 BW
- die zaak of dat gedeelte geen bedrijfsruimte is in de zin van titel 4 BW
290-ruimte of 230a ruimte voorbeelden
Aan de hand van bovenstaande criteria is in het verleden via jurisprudentie een aantal voorbeelden ontstaan. Toch blijft het onderscheid lastig te bepalen en eigenlijk voornamelijk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een belangrijk criterium is wel het onderscheid tussen een vrij beroep en iemand die geen vrij beroep uitoefent maar zijn bedrijfsruimte toch vrij toegankelijk heeft gemaakt voor het publiek.
Bent u beoefenaar van een vrij beroep? Zoals tandarts, huisarts, makelaar, accountant, notaris of bijvoorbeeld advocaat? Dan valt u onder artikel 230a-bedrijfsruimte.
Heeft u een ruimte die toegankelijk is voor het publiek, zonder dat u een vrij beroep uitoefent? Denk aan een café, ontbijtzaak, lunchroom, restaurant, koffiecorner of koffiehuis? Dan is redelijk zeker te zeggen dat u onder de artikel 290-bedrijfsruimte valt. Hieronder geven we dit kort weer in een schema. Hierbij moeten we wel opmerken dat dit schema niet uitputtend is.
Huurcontract bedrijfsruimte
Een huurcontract kan worden aangegaan voor bepaalde en onbepaalde tijd. Het is belangrijk om te weten welke huurovereenkomst voor welke termijn u aangaat of aan bent gegaan als huurder of verhuurder. Want bij beide huurovereenkomsten kennen verschillende voorwaarden. Bijvoorbeeld wanneer het huurcontract van de bedrijfsruimte kan worden opgezegd.
Huurcontract bedrijfsruimte bepaalde tijd
Wordt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan, dan wordt deze over het algemeen aangegaan voor de duur van 5 jaar. Wordt een langere tijdelijke huurovereenkomst afgesloten? Dan geldt de periode die in dat huurcontract is vastgelegd.
De huurovereenkomst die voor een periode van 5 jaar is aangegaan, wordt na die vijf jaar van rechtswege met vijf jaar verlengd.
Heeft u een huurcontract afgesloten voor een periode langer dan 5 jaar, maar korter dan tien jaar? Dan wordt deze na die eerste periode ook verlengd. Maar niet met 5 jaar of met de periode uit het oorspronkelijke huurcontract. U moet de termijn die langer was dan vijf jaar aftrekken van vijf jaar.
Was de oorspronkelijke huurovereenkomst 8 jaar? Dan wordt deze huurovereenkomst na 8 jaar verlengd met 2 jaar (5 jaar – 3 jaar).
Huurcontract bedrijfsruimte onbepaalde tijd
Bent u een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte of winkelruimte aangegaan voor een periode die langer is dan tien jaar? Dan zal deze overeenkomst na afloop van de periode in het huurcontract worden omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ook hierbij geldt dat de verhuurder niet zomaar deze huurovereenkomst op kan zeggen. Voor de huurder is dit een stuk eenvoudiger.
Opzeggen bedrijfsruimte
Opzeggen van bedrijfsruimte moet u tijdig doen. Zowel als verhuurder als huurder kunnen tegen het einde van de looptijd de bedrijfsruimte opzeggen.
Huurrecht bedrijfsruimte opzegtermijn
Huurt of verhuurt u een bedrijfsruimte voor een periode van vijf jaar of een periode die langer is dan vijf jaar, maar korter is dan tien jaar? Dan is de opzegtermijn één jaar. Bij een huurcontract van vijf jaar moet u dus voor het einde van het vierde huurjaar opzeggen.
Overigens moet worden opgemerkt dat als u valt onder 290-bedrijfsruimte (winkel of horeca), de verhuurder niet zonder geldige reden de huur op kan zeggen. De huurder kan wel zonder reden opzeggen.
Opzegging van het huurcontract van een bedrijfsruimte moet per exploot of aangetekende brief.
Huurcontract bedrijfsruimte tussentijds opzeggen
Tussentijds opzeggen van een huurovereenkomst is in principe niet mogelijk. Toch is er een aantal mogelijkheden waarbij een huurcontract wel tussentijds opgezegd kan worden. Voorbeelden van wanneer huur van een bedrijfsruimte kan worden opgezegd zijn:
- Bedrijfsvoering huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt
- Onderling overleg
- Opzegging door erfgenamen huurder (echtgenoot of geregistreerd partner)
- Faillissement
- Ontbinden huurovereenkomst wanprestatie (gebreken aan gehuurde, huurachterstand)
- Dringend eigen gebruik verhuurder (voor verhuurders is dit de beste optie)
Bedrijfsruimte dringend eigen gebruik
Wilt u als verhuurder de huur tussentijds opzeggen? Dan kunt u tussentijds opzeggen als u het verhuurde zelf dringend nodig heeft. Dit is de beste en meest gebruikte optie om tussentijds een huurcontract van bedrijfsruimte of winkelruimte op te zeggen. Wanneer kunt u een beroep doen op opzeggen bedrijfsruimte vanwege dringend eigen gebruik van het verhuurde?
Dit kan als u aannemelijk maakt dat u, uw echtgenoot, geregistreerd partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde dus dringend nodig heeft.
U moet hierbij wel opletten dat vervreemding (verkoop) van het verhuurde hier niet onder valt. Renovatie van het verhuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is valt hier wel onder.