Jurist huurrecht

Een jurist huurrecht is er voor huurders en verhuurders van woonruimte en bedrijfsruimte. In dit artikel vindt u de meest uitgebreide uitleg over huurrechten en alles wat komt kijken bij huren en verhuren. Van woonruimte en parkeerplaats tot 290 bedrijfsruimte en 230a bedrijfsruimte.

We lopen stap voor stap op een luchtige manier door het wetboek en wijzen op punten waar conflicten ontstaan en wat de wet en huurrecht jurisprudentie daarover zeggen. Zo krijgt u een compleet beeld van wat huurrecht is en hoe wij u helpen met juridisch advies bij huurrecht of een jurist huurrecht vinden.

Wat is huurrecht?

Het huurrecht is gecodificeerd in boek 7 BW. Om precies te zijn is het huurrecht te vinden in boek 7 titel 4 BW. Dit komt omdat een huurovereenkomst een bijzondere overeenkomst is.

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Hierbij merken we op dat de pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt. Een leaseovereenkomst is over het algemeen wel gewoon een huurovereenkomst.

Het gaat bij huren en verhuren immers niet enkel over huren van een huis of woonruimte, het gaat ook om bedrijfsruimte. Anders gezegd gaat het bij huur om vermogensrechten of roerende zaken en niet enkel om onroerende zaken. Onroerende zaken kunnen daarbij al gebouwd zijn of juist nog ongebouwd zijn.

Er zijn vier soorten huur mogelijk*:

1. huur van ongebouwde of roerende zaken
2. huur van woonruimte
3. huur van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)
4. huur van bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW)

Welke plichten heeft een verhuurder?

Een verhuurder heeft allereerst de verplichting om de zaak ter beschikking te stellen aan de huurder en dit zo te houden zoals dat noodzakelijk is voor het overeengekomen gebruik. Daarnaast moet de verhuurder het genot verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.

Hier komt de volgende verplichting van de huurder om de hoek kijken. De verhuurder is verplicht om gebreken, zoals bijvoorbeeld een lekkage, te verhelpen op aanvraag van de huurder. Dit geldt overigens niet voor kleine gebreken die de huurder zelf kan herstellen.

Net als de huurder mag ook de verhuurder geen wijzigingen aanbrengen aan de inrichting van het gehuurder. Dit geldt dus niet voor de buitenkant van een gehuurde zaak. Als hier een geschil over ontstaat kan een jurist huurrecht nodig zijn.

Welke plichten heeft een huurder?

De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Dit noemen we de huur. Daarnaast moet de huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder gedragen.

Ook is het heel belangrijk dat het gehuurde wordt gebruikt waarvoor het object bestemd is. Het kan echter voorkomen dat een huurcontract hierover niets zegt. In een dergelijk geval moet het worden gebruikt naar de aard waartoe de zaak bestemd is.

Een huurder moet niet voor elk wissewasje de verhuurder inschakelen. Bijvoorbeeld als sprake is van een klein gebrek. Kleine gebreken moet de huurder zelf op eigen kosten herstellen.

Een huurder mag in principe niet de inrichting van een gehuurde zaak aanpassen als deze na het einde van de huurperiode niet zonder grote kosten in originele staat kan worden teruggebracht. Wil een huurder wel de indeling of inrichting van het gehuurde aanpassen, dan kan dit wel als daarvoor schriftelijk toestemming is gegeven door de verhuurder.

De wet somt de verplichtingen van de huurder als volgt op:

• Voldoen van de huurprijs (artikel 7:212 BW)
• Goed huurder zijn (artikel 7:213 BW)
• Geen wijzigingen aanbrengen (artikel 7:215 BW)
• Gehuurde ter beschikking stelling na einde huurovereenkomst (artikel 7:224 BW)

Worden bovenstaande verplichtingen niet nageleefd, dan kunt u een jurist huurrecht inschakelen.

Wat kan je doen als de verhuurder gebreken niet wil herstellen?

Het is misschien wel de meest voorkomende aanvraag bij ons. Een verhuurder wil ondanks dat er regelmatig op is gewezen gebreken niet herstellen. Wat zijn dan de mogelijkheden? De huurder mag als de verhuurder in verzuim is bij het herstellen van gebreken zelf het gebrek herstellen. De kosten die dan gemaakt worden kunnen worden verhaald op de verhuurder of worden ingehouden op de huur. Overigens is hierbij wel voorzichtigheid geboden en moet er goed op worden gelet dat de juiste termijnen in acht worden genomen zodat de verhuurder de mogelijkheid krijgt de gebreken te herstellen voordat deze in verzuim raakt.

Maar goed, overzichtjes zijn altijd handig en daarom geven we aan de hand van de wet aan wat je kan doen als de verhuurder gebreken niet herstelt:

• verhuurder is verplicht gebrek te herstellen op verzoek van huurder (art. 7:206 lid 1 BW)
• zelf verhelpen van gebrek op kosten verhuurder door huurder (art. 7:206 lid 3 BW)
• huurverlaging vorderen (art. 7:207 BW)
• Zowel huurder als verhuurder kunnen ontbinding van de huurovereenkomst vorderen (art. 7:210 BW)
• Opschorten van verplichtingen ( art. 6:262 BW)

Waarvoor is de huurder aansprakelijk?

De huurder is aansprakelijk voor het voldoen van huur. Ben je hoofdhuurder en ga je een huwelijk of geregistreerd partnerschap aan, dan wordt deze automatisch  medehuurder. Vanaf dat moment zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen die voortkomen uit de huurovereenkomst. Over het algemeen is dat dus de huursom.

Hierbij moeten we opmerken dat een medehuurder niet hoofdelijk aansprakelijk is voor verplichtingen die al opeisbaar waren voordat deze medehuurder werd. Als voorbeeld noemen we huurschulden die al bestonden voordat iemand medehuurder werd. Daar draait de nieuwe medehuurder niet voor op.

Waarvoor is de verhuurder aansprakelijk?

De verhuurder moet gebreken herstellen en is aansprakelijk voor het herstellen van een gebrek. Echter, is de verhuurder niet aansprakelijk voor kleine gebreken die een huurder zelf kan herstellen. Je hebt geen recht op huurvermindering voor zaken die je als huurder zelf moet kunnen herstellen.

Huurrecht na echtscheiding

Is sprake van een echtscheiding, wordt het samenlevingscontract verbroken en vertrekt de huurder, dan wordt de medehuurder hoofdhuurder.

Heb je huurrecht zonder contract?

Iemand die een huurcontract heeft, heeft sowieso huurrechten die we hierboven bespraken en die in het wetboek zijn vastgelegd. Maar wat nu als je geen huurovereenkomst hebt? Ook in geval van een mondelinge overeenkomst heeft een huurder huurbescherming. Wel moeten we hierbij opmerken dat het bewijzen van een mondelinge overeenkomst echt heel erg lastig is. Vaak zorgt dit voor een welles nietes discussie of een gang naar de rechter die dan moet oordelen.

Ons advies is dus altijd om te zorgen voor een schriftelijke huurovereenkomst. Dan kan daar later geen discussie over ontstaan en dan is een jurist huurrecht nodig.

Wat zegt het huurrecht over de woonruimte?

Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

Om iets te huren moet een huurprijs worden betaald. Onder huurprijs wordt de prijs verstaan die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. Die huurprijs is wel vaak onderwerp van discussie. Veel huurders vinden de huurprijs te hoog, maar gaan toch een huurovereenkomst aan om vervolgens via de huurcommissie verlaging van de huur te vorderen. Het klinkt omslachtig, maar het gebeurt.

De huurder kan hierbij tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Wanneer mag de verhuurder overgaan tot huisuitzetting?

Als een huurder de huurovereenkomst niet nakomt, dan pleegt de huurder wanprestatie. Wanprestatie is grond voor ontbinding van een overeenkomst en dit gaat dus ook op voor de huurovereenkomst.

Allereerst zal de verhuurder nakoming van de overeenkomst vorderen, in een later stadium kan worden overgegaan tot het vorderen van schadevergoeding. Maar pas op, de verhuurder heeft ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden. De wet bepaalt wel dat ontbinding van de huurovereenkomst van een onroerende en gebouwde zaak, waaronder ook de woonwagen valt, moet worden gedaan via de rechter.

Maar goed, wanneer mag een huurder je dan jouw huis uitzetten? Dat mag dus als je wanprestatie pleegt. Als je geen huur betaalt bijvoorbeeld. Maar voor het zover is moet het een en ander gebeuren. Zo zal dus ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd bij de rechter. Maar let op, er zal voordat wordt overgegaan tot ontbinding eigenlijk altijd eerst een kort geding worden aangespannen voor ontruiming van de woning.

Via dit kort geding wordt de rechter gevraagd om ontruiming van de woning. Huisuitzetting of ontruiming van de woning zal over het algemeen al worden uitgesproken als een huurachterstand van drie maanden bestaat. Omdat dit een ingewikkelde procedure is die niet altijd in het voordeel van een der partijen wordt beslist is een jurist huurrecht noodzakelijk.

Huurrecht bedrijfsruimte

Het huurrecht kent vier soorten huur. Twee daarvan gaan over het huurrecht van bedrijfsruimte. Een bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak. Hierbij onderscheiden we de 290 bedrijfsruimte en de 230a bedrijfsruimte.

Bij de bedrijfsruimte uit artikel 7:290 BW gaat het over middenstandsbedrijfsruimte en bij bedrijfsruimte uit artikel 7:230a BW gaat het over overige bedrijfsruimte. Wat dat is, lees je uiteraard ook hieronder. Net als het antwoord op de vraag waarom een jurist huurrecht kan helpen bij huren en verhuren van bedrijfsruimtes.

290 bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte

Artikel 290 van boek 7 BW geeft antwoord op de vraag wat valt onder middenstandsbedrijfsruimte. Om een ruimte een bedrijfsruimte te laten zijn, moet het:

• een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
• een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
• een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

230a bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte

Een bedrijfsruimte die valt onder artikel 230a van boek 7 BW wordt overige bedrijfsruimte genoemd.

Artikel 230a geeft aan wanneer sprake is van een 230a-ruimte. Dit is het geval als:

• huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan
• die zaak of dat gedeelte geen woonruimte is in de zin van titel 4 BW
• die zaak of dat gedeelte geen bedrijfsruimte is in de zin van titel 4 BW

Jurisprudentie heeft voornamelijk vorm gegeven aan de inhoud van deze twee artikelen en hoe ze moeten worden uitgelegd. Op dit moment kan worden gesteld dat het onderscheid afhankelijk blijft van het geval, maar dat een bepalend onderdeel betrekking heeft op het type beroep. Hierbij wordt gekeken naar iemand die een vrij beroep uitoefent en iemand die geen vrij beroep uitoefent, maar de bedrijfsruimte wel toegankelijk heeft gemaakt voor het publiek.

Ben je beoefenaar van een vrij beroep? Zoals tandarts, huisarts, makelaar, accountant, notaris of bijvoorbeeld advocaat? Dan val je onder artikel 230a-bedrijfsruimte.

Heb je een ruimte die toegankelijk is voor het publiek, maar beoefen je geen vrij beroep, dan valt de bedrijfsruimte onder artikel 290. Denk hierbij aan een café, ontbijtzaak, lunchroom, restaurant, koffiecorner of koffiehuis.

290 bedrijfsruimte opzeggen

Als de verhuurder een 290 bedrijfsruimte wil opzeggen, dan kan dat niet zomaar. Hij moet zich dan houden aan in de wet vastgelegde opzeggingsgronden. Als je niet de juiste opzegtermijn hanteert kan dat veel geld kosten. Een jurist huurrecht kan helpen bij het opzeggen van de huur op de juiste manier en volgens de juiste termijn.

Dringend eigen gebruik

Artikel 7:292 lid 1 BW en 7:296 BW bepalen dat een verhuurder na een periode van vijf jaar de huur kan opzeggen als:

• de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt
• de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het dringenddringend nodig heeft voor eigen gebruik

Lid 3 en 4 van artikel 296 laten in combinatie metmet artikel 7:292 lid 2 BW zien wanneer kan worden opgezegd door de verhuurder bij een huurcontract voor een bedrijfsruimte van tien jaar.

Opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder bij een huurovereenkomst van 10 jaar kan als:

• de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of
• de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken

Als de rechter toestemming geeft, stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.

Indeplaatsstelling

Indeplaatsstelling is een hele bijzondere optie die geldt voor 290-bedrijfsruimtes. Samengevat betekent indeplaatsstelling, dat een huurder van een 290-bedrijfsruimte bij verkoop van zijn bedrijf ook de huurovereenkomst van dat bedrijf mag overdragen.

Hierbij is het wel noodzakelijk dat de verhuurder toestemt. Geeft de verhuurder geen toestemming, dan is het noodzakelijk om de rechter om vervangende toestemming te vragen. Het is afhankelijk van het geval wat de rechter oordeelt, maar hij kijkt zeker of de huurder of een ander die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij overdracht van het bedrijf.

Regel hierbij is, dat door de rechter een verzoek tot vervangende toestemming bij indeplaatstelling wordt afgewezen als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Daarnaast kan de rechter extra voorwaarden verbinden aan de indeplaatstelling.

Huurrecht parkeerplaatsen

Een mooi voorbeeld binnen het huurrecht is de vraag of een gehuurde zaak voldoende bepaald is en gaat op voor parkeerplaatsen. Steeds meer worden woningen en bedrijfsruimtes verhuurd met parkeerplaatsen. Maar dat levert niet altijd de huur van een parkeerplaats op.

Als iemand namelijk op een parkeerterrein of in een parkeergarage geen vast plek krijgt toegewezen, maar overal mag parkeren, dan is er geen sprake van huur. Krijgt iedere huurder van een parkeerplaats een vaste plek toegewezen, bijvoorbeeld door middel van een bordje met kenteken of bedrijfslogo, dan is wel sprake van huur van een parkeerplaats.

Wanneer is een jurist huurrecht nodig?

In veel situaties is een jurist huurrecht nodig. Bijvoorbeeld als u een dagvaarding heeft ontvangen of als u vragen heeft over dringend eigen gebruik, diplomatenclausule of faillissement van de verhuurder. LegalSpot werkt enkel met de beste juristen huurrecht, zodat u altijd weet dat u goed advies krijgt voor een betaalbaar tarief.

Legt u gerust uw situatie uit aan een jurist huurrecht om te kijken wat hun juridisch advies is bij uw situatie. En heeft u een rechtsbijstandsverzekering? Ook dan kunt u gewoon onze juristen huurrecht inschakelen.

*Bron: Boom Basics Huurrecht, vierde druk